Для власників приміщень це вигідний спосіб отримання доходу. Для орендарів, зокрема підприємців та компаній, оренда нежитлових приміщень надає можливість здійснювати свою діяльність у відповідних умовах, адаптуючи приміщення під корпоративний стиль, без необхідності купівлі власної нерухомості.
Однак для успішної співпраці обох сторін важливо правильно скласти договір оренди. Це дозволить уникнути можливих проблем у майбутньому та забезпечить чітке регулювання прав та обов’язків як орендодавця, так і орендаря.
Визначення поняття договір оренди нежитлового приміщення (офісу) в Україні: як правильно укласти?
Договір оренди офісу з додатками (максимальний захист) - це документ, який регулює відносини між орендарем і орендодавцем щодо користування нежитловим приміщенням.
Закон дозволяє укласти договір оренди нежитлового приміщення з фізичною особою в Україні, а також між організаціями з будь-якою формою господарювання або фізичними особами-підприємцями.
Договір укладається у порядку, передбачений статтею 793 Цивільного Кодексу України. Як і договір оренди офісу з додатками (максимальний захист), в Україні передача нежитлових об'єктів в оренду полягає тільки в письмовій формі.
Також потрібно дотримуватися наступних норм:
Реєстрація. Коли орендодавець укладає угоду на термін більше 3 років або безстроково, право користування приміщенням підлягає обов'язковій держреєстрації. Попередньо документ потребує нотаріального посвідчення. Але закон не забороняє переукладати договір в період до 3 років, наприклад, через 2 роки або 2 роки і 11 місяців.
Оподаткування. Розглядаючи шаблон договору оренди офісу з додатками (максимальний захист) з фізичною особою або організацією, юристи theDoc. (зеДок) рекомендують враховувати, що після його фактичного укладення орендодавець повинен пред'явити інформацію про здачу об'єкта в оренду в фіскальні служби, після чого сплачувати податок кожний звітний період.
Стаття: ДОГОВІР ОРЕНДИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ: ЗРАЗОК ТА ПОКРОКОВА ІНСТРУКЦІЯ СКЛАДАННЯ
Що визначається предметом договору та хто є сторонами?
В договорі повинно чітко визначитися предмет оренди – нежитлове приміщення, включаючи його площу, розташування, інші ідентифікуючі характеристики.
На сайті theDoc.(зеДок) наявий та актуальний у 2024 році зразок (шаблон) Договору оренди офісу з додатками (максимальний захист), який відповідає чинному законодавству України.
Наприклад у Розділі І, пункті 1.1 Договору, вказується, що:
«За даним Договором Орендодавець зобов’язується передати Орендареві, а Орендар зобов’язується прийняти у тимчасове платне користування приміщення (надалі – Приміщення), що є власністю Орендодавця. Детальні характеристики приміщення, строк оренди та орендна плата за користування приміщенням за даним Договором наступні:
Загальна площа – м2;
Адреса Приміщення _____;
Строк оренди - ____ місяців;
Орендна плата за місяць – Розмір орендної плати (ціна) за один місяць оренди визначається в гривні, в сумі що є еквівалентною;
Приміщення надається Орендареві для – Офісна діяльність.»
Сторонами договору можуть бути як і фізичні так і юридичні особи. В даних договірних правовідносинах сторонами є Товариства із обмеженою відповідальністю (Орендодавець та Орендар). Які мають спільні договірні права та зобов’язання.
Наприклад:
«ТОВАРИСТО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «_________» код ЄДРПОУ: ________, в особі директора _________, що діє на підставі _______________(надалі іменуватиметься як «Орендодавець»), та ТОВАРИСТО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «_____» код ЄДРПОУ:_______, в особі директора _______, що діє на підставі _______________(надалі іменуватиметься як «Орендар»), разом іменуватимуться як «Сторони», а кожен з них окремо – як «Сторона», уклали даний договір оренди приміщенння (надалі іменуються – «Договір») про наступне:»
Метою укладання Договору оренди офісу є забезпечення і захист прав сторін пов’язані із користуванням офісним приміщенням
- 3. Найпоширеніше запитання які задають клієнти нашим юристам (зеДок) при укладанні Договору оренди офісу: «Як передається офісне приміщення в оренду та які вимоги обов’язково потрібно зазначати у Договорі?»
Необхідно обов’язково зазначити у договорі наступні положення:
- Передання та повернення майна здійснюється за Актом приймання-передачі приміщення в оренду.
Якщо не буде чіткої фіксації передачі майна, недобросовісний орендар зможе говорити, що йому фактично не було передане майно, та скористатись положеннями ст. 766 ЦКУ, відповідно до якої: «Якщо орендодавець не передає орендареві майно, орендар має право за своїм вибором:
а) вимагати від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
б) відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих збитків».
- Якість та стан переданого майна, повідомлення орендодавцем про всі недоліки, які має майно, та підтвердження орендарем, що він особисто переконався у справності переданої речі.
Акт приймання-передачі майна є основним документом, що підтверджує як факт передачі майна в оренду, так і його повернення з оренди (ст. 795 ЦК). Передача майна в оренду оформляється двостороннім актом, у якому слід зафіксувати стан майна, наявні несправності, залишити зауваження і т. д.
Складаючи акт прийому-передачі офісного приміщення в оренду, слід зазначити всі особливості та характеристику приміщення. Уточнити площу приміщення, його стан, проблеми та недоліки, що існують на момент прийому офісного приміщення в оренду. Перерахувати всі встановлені прилади та обладнання. Такими діями можна убезпечити себе від непередбачених претензій з боку орендодавця.
Юристи theDoc. (зеДок) підготували у Договорі оренди офісу з додатками (максимальний захист) домовленість між Сторонами задля забезпечення майнових прав Орендаря щодо передання актом приймання-передачі якості самого офісного приміщення.
Деталізація обов’язків сторін
Законодавець чітко визначає, якими нормативно-правовими актами необхідно керуватися, задля укладення/створення Договору оренди офісу та як регулюються орендні відносини, а саме:
- главою 58 Цивільного кодексу України;
- главою 30 Господарського кодексу України.
За договором оренди комерційного приміщення, точніше офісного, орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК, ст. 283 ГК).
Як правило, договір оренди офісного приміщення є двостороннім. В розробці індивідуального договору, юристами theDoc. (зеДок), прописуються чітко права та обов’язки сторін.
Прикладом є:
«Орендодавець має право контролювати стан, напрями використання Приміщення, і відповідно, з цією метою відвідувати Приміщення виключно в робочий час Орендаря та за додатковим погодженням з Орендарем, не частіше 1 (одного) разу на місяць»
АБО
«Орендар повинен дотримуватися усіх правил, положень та вимог, встановлених чинним законодавством України та уповноваженими державними органами протягом усього строку дії Договору»
Юристи theDoc. (зеДок) не рекомендують укладати Договір оренди офісу з додатками (максимальний захист) самостійно. Тому, що так Ви наражаєтеся на небезпеку неправильно укласти угоду або опустити важливі моменти та не узгодити їх з орендарем/орендодавцем.
Підписання правильного договору убезпечить Вас від зайвих витрат та турбот. Щоб уникнути цього можете звернутися за консультацією до наших юристів за номер телефону 0973551055 або в Телеграм.
Щоб у подальшому між орендодавцем і орендарем не виникало ніяких спорів, в розробці індивідуального Договору, юристи theDoc. (зеДок.) допоможуть Вам чітко прописати, ваші обов’язки та права, як вноситься орендна плата, чи входять в орендну плату комунальні платежі, і якщо не входять, то в якому порядку та в які строки компенсуються орендодавцю витрати на їх сплату чи їх сплачує сам орендар.
Відповідальність сторін у зв’язку не належним виконанням договору?
У договорі Сторони прописують можливу відповідальність за невиконання або не належне виконання умов договору, щоб захистити свої права задля уникнення подальших труднощів та спорів між Сторонами.
Прикладом слугує 8 розділ 8.3 пункту договору:
«У випадку невиконання Орендарем вимог п. 2.4. Договору, щодо своєчасного звільнення Приміщення, Орендодавець має право стягнути з Орендаря штраф у розмірі, пропорційному подвійному розміру денної орендної плати, за кожний день прострочення виконання такого зобов’язання»
Юристи theDoc. (зеДок.), вирішили розповісти із власної практики, які бували кейси/ситуації із даною умовою договору:
«Якщо Орендар не сплачує орендну плату або сплачує не за реквізитами, вказаними у договорі й не може довести належність оплати — договір може бути розірвано (на умовах, передбачених Договором або Законом). Розірвання договору не звільняє Орендаря від сплати заборгованості, яка виникла. Також, договором можуть бути встановлені штрафні санкції за несвоєчасну оплату, вони додаються до суми заборгованості. У випадку звернення Орендодавця до суду, сума заборгованості також збільшиться на розмір судового збору та витрат, пов’язаних із розглядом судом справи та виконанням рішення суду.»
Які найважливі ознаки при укладанні договору?
Основними ознаками, що відрізняють договір оренди офісу від інших видів договорів, є: передача майна в тимчасове користування, а не у власність; обов'язковість повернення майна орендодавцю після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні; платність користування орендованим майном.
Однак, щоб укласти Договір оренди офісу з додатками (максимальний захист), шаблон документа в заповненому вигляді повинен включати в себе наступні моменти:
- орендна плата. Розмір або спосіб її визначення повинні бути чітко прописані в документі. Разом з тим можуть бути позначені порядок і умови погашення комунальних платежів, витрат на зв'язок.
- умови розірвання. Кожна зі сторін може припинити співпрацю, але про розірвання необхідно попереджати письмово, не пізніше, ніж за 3 місяці.
- пролонгація. Якщо орендар продовжує використовувати майно після того, як дія угоди буде закінчена, цей термін може бути автоматично продовжений за домовленістю між сторонами.
Висновки
Підводячи підсумки, можна з впевненістю сказати, що орендні відносини – це чудовий інструмент, який може допомогти з мінімальними капіталовкладеннями на певний строк отримати необхідне майно у користування. Завжди необхідно пам’ятати, що всі відносини повинні фіксуватись на папері та з дотриманням тих чи інших спеціально визначених правових норм. Як і у будь-яких відносинах є свої позитивні та негативні моменти, а щоб мінімізувати можливі ризики – укладайте письмовий договір, та без вагань звертайтесь до юристів theDoc. (зеДок.), які якісно та швидко допоможуть вирішити поставлену задачу.
