Для владельцев помещений это выгодный способ получения дохода. Для арендаторов, в частности предпринимателей и компаний, аренда нежилых помещений предоставляет возможность осуществлять свою деятельность в соответствующих условиях, адаптируя помещение под корпоративный стиль, без необходимости покупки собственной недвижимости.
Однако для успешного сотрудничества обеих сторон важно правильно составить договор аренды. Это позволит избежать возможных проблем в будущем и обеспечит четкое регулирование прав и обязанностей как арендодателя, так и арендатора.
Определение понятия договор аренды нежилого помещения (офиса) в Украине: как правильно заключить?
Договор аренды офиса с приложениями (максимальная защита) — это документ, который регулирует отношения между арендатором и арендодателем относительно пользования нежилым помещением.
Закон позволяет заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом в Украине, а также между организациями с любой формой хозяйствования или физическими лицами-предпринимателями.
Договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 793 Гражданского Кодекса Украины. Как и договор аренды офиса с приложениями (максимальная защита), в Украине передача нежилых объектов в аренду осуществляется только в письменной форме.
Также необходимо соблюдать следующие нормы:
Регистрация. Когда арендодатель заключает соглашение на срок более 3 лет или бессрочно, право пользования помещением подлежит обязательной государственной регистрации. Предварительно документ требует нотариального удостоверения. Но закон не запрещает перезаключать договор на период до 3 лет, например, через 2 года или 2 года и 11 месяцев.
Налогообложение. Рассматривая шаблон договора аренды офиса с приложениями (максимальная защита) с физическим лицом или организацией, юристы theDoc. (зеДок) рекомендуют учитывать, что после его фактического заключения арендодатель должен предоставить информацию о сдаче объекта в аренду в фискальные службы, после чего платить налог каждый отчетный период.
Что определяется предметом договора и кто является сторонами?
В договоре должно быть четко определено, что является предметом аренды — нежилое помещение, включая его площадь, расположение, другие идентифицирующие характеристики.
На сайте theDoc. (зеДок) представлен и актуален в 2024 году образец (шаблон) договора аренды офиса с приложениями (максимальная защита), который соответствует действующему законодательству Украины.
Например, в Разделе I, пункте 1.1 Договора указано:
«По данному Договору Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное платное пользование помещение (далее — Помещение), которое является собственностью Арендодателя. Детальные характеристики помещения, срок аренды и арендная плата за пользование помещением по данному Договору следующие:
Общая площадь — м2;
Адрес Помещения _____;
Срок аренды — ____ месяцев;
Арендная плата за месяц — Размер арендной платы (цена) за один месяц аренды определяется в гривне, в сумме, эквивалентной;
Помещение предоставляется Арендатору для — Офисной деятельности.»
Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица. В данных договорных правоотношениях сторонами являются Общества с ограниченной ответственностью (Арендодатель и Арендатор). У них есть общие договорные права и обязательства.
Например:
«ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «_________» код ЕГРПОУ: ________, в лице директора _________, действующего на основании _______________(далее именуемое «Арендодатель»), и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «_____» код ЕГРПОУ: _______, в лице директора _______, действующего на основании _______________(далее именуемое «Арендатор»), вместе именуемые «Стороны», а каждый из них в отдельности — «Сторона», заключили настоящий договор аренды помещения (далее именуемый — «Договор») о нижеследующем:»
Целью заключения Договора аренды офиса является обеспечение и защита прав сторон, связанных с пользованием офисным помещением.
- 3. Наиболее распространенный вопрос, который задают клиенты нашим юристам (зеДок) при заключении Договора аренды офиса: «Как передается офисное помещение в аренду и какие требования обязательно нужно указать в Договоре?»
Необходимо обязательно указать в договоре следующие положения:
- Передача и возврат имущества осуществляется по Акту приема-передачи помещения в аренду.
Если не будет четкой фиксации передачи имущества, недобросовестный арендатор может заявить, что ему фактически не было передано имущество, и воспользоваться положениями ст. 766 ГКУ, согласно которой: «Если арендодатель не передает арендатору имущество, арендатор имеет право по своему выбору:
а) требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
б) отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных убытков».
- Качество и состояние переданного имущества, уведомление арендодателем обо всех недостатках, которые имеет имущество, и подтверждение арендатором, что он лично убедился в исправности переданной вещи.
Акт приема-передачи имущества является основным документом, подтверждающим как факт передачи имущества в аренду, так и его возврат из аренды (ст. 795 ГК). Передача имущества в аренду оформляется двусторонним актом, в котором следует зафиксировать состояние имущества, наличие неисправностей, оставить замечания и т.д.
Составляя акт приема-передачи офисного помещения в аренду, следует указать все особенности и характеристики помещения. Уточнить площадь помещения, его состояние, проблемы и недостатки, существующие на момент приема офисного помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудование. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя.
Юристы theDoc. (зеДок) подготовили в Договоре аренды офиса с приложениями (максимальная защита) договоренность между Сторонами для обеспечения имущественных прав Арендатора относительно передачи по акту приема-передачи качества самого офисного помещения.
Детализация обязанностей сторон
Законодатель четко определяет, какими нормативно-правовыми актами необходимо руководствоваться при заключении/создании Договора аренды офиса и как регулируются арендные отношения, а именно:
- главой 58 Гражданского кодекса Украины;
- главой 30 Хозяйственного кодекса Украины.
По договору аренды коммерческого помещения, точнее офисного, арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГК, ст. 283 ХК).
Как правило, договор аренды офисного помещения является двусторонним. В разработке индивидуального договора юристы theDoc. (зеДок) четко прописывают права и обязанности сторон.
Пример:
«Арендодатель имеет право контролировать состояние, направления использования Помещения, и соответственно, с этой целью посещать Помещение исключительно в рабочее время Арендатора и по дополнительному согласованию с Арендатором, не чаще 1 (одного) раза в месяц»
ИЛИ
«Арендатор обязан соблюдать все правила, положения и требования, установленные действующим законодательством Украины и уполномоченными государственными органами на протяжении всего срока действия Договора»
Юристы theDoc. (зеДок) не рекомендуют заключать Договор аренды офиса с приложениями (максимальная защита) самостоятельно. Это может привести к риску заключить договор неправильно или упустить важные моменты и не согласовать их с арендатором/арендодателем.
Подписание правильного договора убережет вас от лишних затрат и забот. Чтобы этого избежать, вы можете обратиться за консультацией к нашим юристам по номеру телефона 0973551055 или в Телеграм.
Чтобы в дальнейшем между арендодателем и арендатором не возникало никаких споров, в разработке индивидуального Договора, юристы theDoc. (зеДок.) помогут вам четко прописать ваши обязанности и права, как вносится арендная плата, входят ли в арендную плату коммунальные платежи, и если не входят, то в каком порядке и в какие сроки возмещаются арендодателю расходы на их оплату или их оплачивает сам арендатор.
Ответственность сторон в случае ненадлежащего исполнения договора?
В договоре Стороны прописывают возможную ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора, чтобы защитить свои права и избежать дальнейших трудностей и споров между Сторонами.
Примером служит 8 раздел, пункт 8.3 договора:
«В случае невыполнения Арендатором требований п. 2.4. Договора, о своевременном освобождении Помещения, Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора штраф в размере, пропорциональном двойному размеру дневной арендной платы, за каждый день просрочки выполнения такого обязательства»
Юристы theDoc. (зеДок) поделились своей практикой и описали случаи, связанные с данным условием договора:
«Если Арендатор не платит арендную плату или платит не по реквизитам, указанным в договоре, и не может доказать факт оплаты, договор может быть расторгнут (на условиях, предусмотренных Договором или Законом). Расторжение договора не освобождает Арендатора от уплаты возникшей задолженности. Также, договором могут быть установлены штрафные санкции за несвоевременную оплату, которые добавляются к сумме задолженности. В случае обращения Арендодателя в суд сумма задолженности также увеличится на размер судебного сбора и расходов, связанных с рассмотрением дела судом и исполнением решения суда.»
Какие важнейшие признаки при заключении договора?
Основными признаками, которые отличают договор аренды офиса от других видов договоров, являются: передача имущества во временное пользование, а не в собственность; обязательность возврата имущества арендодателю после окончания срока действия договора или при его досрочном расторжении; платность пользования арендованным имуществом.
Однако, чтобы заключить Договор аренды офиса с приложениями (максимальная защита), шаблон документа в заполненном виде должен включать в себя следующие моменты:
- арендная плата. Размер или способ ее определения должны быть четко прописаны в документе. Также могут быть указаны порядок и условия погашения коммунальных платежей, затрат на связь.
- условия расторжения. Каждая из сторон может прекратить сотрудничество, но о расторжении необходимо предупреждать письменно не позднее чем за 3 месяца.
- пролонгация. Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока действия соглашения, этот срок может быть автоматически продлен по соглашению сторон.
Выводы
Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что арендные отношения — это отличный инструмент, который может помочь с минимальными капиталовложениями на определенный срок получить необходимое имущество в пользование. Всегда необходимо помнить, что все отношения должны фиксироваться на бумаге и с соблюдением тех или иных специально определенных правовых норм. Как и в любых отношениях, есть свои положительные и отрицательные моменты, а чтобы минимизировать возможные риски — заключайте письменный договор и без сомнений обращайтесь к юристам theDoc. (зеДок.), которые качественно и быстро помогут решить поставленную задачу.
