На международной арене Украина давно стала одним из государств-лидеров по экспорту в аграрном секторе. Сейчас многих волнует вопрос: как война, развязанная россией на территории нашего государства, повлияет на проведение посевной компании 2022 года и реализуется ли она вообще? Конечно, не проведение посевной компании имело бы ужасные последствия как для Украины, так и для других стран – глобальный голод, новая волна беженцев, миграционный кризис. Поэтому, чтобы провести ее в условиях военного положения, наше государство было вынуждено принять ряд изменений правового регулирования данного вопроса. Речь идет о Законе №2145-IX (далее - «Закон»), который вступил в силу 7 апреля 2022 года и урегулировал многие вопросы, касающиеся продовольственной безопасности в условиях войны.
Вообще данный документ внес довольно много корректив в регулирование затронутых проблем, однако в данной статье мы рассмотрим изменения исключительно по частной собственности на землю.
Какие важные изменения были приняты?
1) автоматическое продление договоров
Давайте рассмотрим следующую ситуацию: 25.02.2021 вы передали в аренду свой земельный участок на один год и 26.02.2022 года срок действия договора истек. В обычных условиях вопросов не возникало бы вообще, поскольку стороны либо прекратили бы деятельность, либо подписали дополнительное соглашение и продолжили работать. Однако, во время войны государство обязано вмешаться и установить свои правила игры, потому что на кону стоит не только поддержание экономики, но и жизнь – срыв посевной может привести к голоду.
Именно поэтому Верховной Радой был принят уже упомянутый выше нормативно правовой акт, согласно которому срок использования земельных участков с/х назначения по договорам суперфиции, аренды, субаренды, эмфитевзиса или сервитута, истекающей после введения военного положения, автоматически, без участия сторон соглашения , продлевается еще на 12 месяцев. Для этого не нужно заключать дополнительные соглашения или вносить сведения в государственный реестр.
Это означает, что договор сохраняет свою силу еще на 1 год на тех же условиях, которые были определены ранее. То есть, в течение года стороны соответствующего договора должны выполнять свои обязательства. При этом следует обратить внимание на то, что для продолжения сотрудничества не нужно делать лишних движений по государственной регистрации. Ибо при обычных условиях все изменения вступают в силу только с момента регистрации, то есть сторонам соглашения нужно было бы сначала зарегистрировать новые положения.
2) субаренда без разрешения
То есть сейчас арендатор, субарендарь имеют право на срок до 1 года передать право аренды или принадлежащее им субаренды на использование участка другому лицу. Такая «передача земли» производится без согласия собственника на основании письменного договора о передаче.
Раньше такое согласие было обязательным, кроме случаев, когда договором указывалось другое. Однако при этом такие лица обязаны лишь в письменном виде уведомить арендодателя о своих действиях в течение 5 дней со дня государственной регистрации договора. Государственную регистрацию таких договоров осуществляет районная военная администрация. Особенностью такого договора является то, что его невозможно восстановить на новый срок. То есть по истечении срока действия договора стороны не смогут его продлить.
Также следует отметить, что действие таких договоров не прекращается, даже если в Украине или в ее отдельных областях отменяется военное положение.
Итак, что делать, если срок действия договора истек во время войны?
Ответ прост и однозначен – продолжать выполнять положения договора. Право на аренду самостоятельно, без вмешательства сторон, продлевается еще на один год. Участники договора аренды земли никак не влияют на это. Новое соглашение подписывать не нужно, вносить данные в Госреестр прав также.
По поводу субаренды, то Законом указано, что для передачи аренды соответствующего земельного участка другому лицу сроком на 12 месяцев нужно просто уведомить собственника или арендатора о таком намерении. Его согласие на передачу права аренды получать не нужно.
Следует понимать, что Закон вступил в силу с тем, чтобы максимально упростить жизнь собственников и арендаторов земельных участков. Ведь в условиях мирного неба, правовое оформление земельных отношений требует много времени и требует привлечения сторон договора, что невозможно во время войны. Однако хочется подчеркнуть, что злоупотреблять упрощением процедур для корыстных целей не стоит, потому что, во-первых, Закон содержит определенные ограничения, а во-вторых – следует помнить, при каких обстоятельствах мы живем, и к каким трагическим последствиям может привести нерациональное использование земли.
Также следует помнить, что такое новое правовое регулирование вопросов аренды ввели не навсегда. Надеемся, что в ближайшее время мы сможем наслаждаться привычным мирным небом над головой и урегулировать «земельные» вопросы привычным для нас способом.
А если вам нужен шаблон договора аренды земли, то вы можете скачать его бесплатно на нашем сервисе.
