ОРЕНДОДАВЕЦЬ
Власник приміщення
Для договору оренди (нежитлового) комерційного приміщення необхідно розуміти, чи є особа (юридична, фізична або приватний підприємець), яка укладає з вами договір власником приміщення. У цьому допоможе Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Якщо інша сторона не є власником, тому задля захисту себе, необхідно вимагати від іншої сторони надати довіреність, у якій буде чітко вказано, що у цієї сторони є повноваження здавати приміщення в оренду від імені власника. Якщо ж інша сторона сама є орендарем і здає приміщення в суборенду, потрібно перевірити основний договір оренди. У ньому повинно бути передбачено право здачі приміщення в суборенду.
Перевірка статусу юридичної особи або індивідуального підприємця
Перевірити статус можна безкоштовно в Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань - ЄДРПОУ, види діяльності, проходження процедури банкрутства або ліквідації, дані про місцезнаходження, керівництво, дату державної реєстрації, розмір статутного капіталу.
Перевірка судових спорів
Окремо варто перевірити, чи орендодавець чи орендар є стороною судових спорів, які потенційно можуть спричинити арешт орендованої нерухомості, відключення комунальних послуг, зміну власника, припинення договору. Доцільно перевірити, у відкритих базах доступу та реєстрах чи була сторона учасником судової справи, якщо так то в яких брала участь. Це можливо перевірити на офіційних сайтах – ЄДРСР та Судова влада України.
ПРИМІЩЕННЯ
Відсутність обтяжень
На офіційному сайті Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, необхідно перевірити, можливі обтяження на орендоване приміщення (застава, рента, оренда).
Задля безпеки, варто передбачити у договорі відповідні уточнення щодо обставин, а саме: (твердження орендодавця, що немає жодних обтяжень щодо приміщення), а також відповідальність орендодавця за такою підставою та право призупинити сплату орендної плати.
Огляд приміщення і документів на нього
Необхідно звірити орендований метраж за договором та планом приміщення і випискою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно , щоб переконатися, що заявлена площа приміщення відповідає дійсності. Огляньте також, обладнання та розетки у приміщенні і зафіксуйте їхній стан, а також перевірте стан самого приміщення, який в обов’язковому порядку прописується в Акті приймання-передачі приміщення. Те ж саме стосується показань лічильників.
Юридична адреса (місце знаходження товариства)
Якщо ви плануєте використовувати адресу місцезнаходження приміщення як місце знаходження (адресу) вашого товариства, необхідно заздалегідь уточнити в орендодавця, чи можливо це.
Паркування
Якщо наявність паркування є принциповою, це бажано також уточнити у договорі оренди нежитлового приміщення. У договорі повинні сторони зафіксувати, що паркувальні місця для автомобілей у певній кількості надаються орендодавцем, а плата за них включена в орендну плату.
Відсутність спорів щодо приміщення
За допомогою ЄДРСР можливе з’ясування офіційної адреси сторони та перевірка наявної інформації щодо судових спорів про приміщення, яке здається.
УМОВИ ДОГОВОРУ
Орендна плата
Умови про розмір і порядок сплати орендної плати є найважливішими. В інтересах орендаря необхідно упевнитися, щоб у договорі в орендодавця не було права змінювати розмір плати в односторонньому порядку. Перевірте, чи включено оплату комунальних послуг до орендної плати і чи вона оплачується додатково, не враховуючи основну орендну плату за приміщення.
Також, необхідно уважно проаналізувати умови про обов’язковий платіж, а також порядок і строки його повернення. На практиці, часто буває, що орендодавці при розірванні договору затримують повернення таких платежів. Якщо розмір ваших платежів прив'язаний до курсу валюти, то має значення, передбачити валютне застереження.
Механізм і строки розірвання
Переконайтеся в тому, що орендодавець не має права розірвати договір у разі незначних порушень або за його власною ініціативою. Своєю чергою переконайтеся, що у вас є право відмовитися від договору за розумно короткий термін.
На практиці, орендодавці часто передбачають, що орендар має право відмовитися від договору не раніше ніж за 2 місяці. Якщо вам знадобиться, терміново змінити приміщення, то протягом 2-х місяців доведеться оплатити передплату орендодавцеві.
Також, рекомендується перевірити, хто є власником/користувачем сусідніх приміщень (мало кому захочеться бути сусідами з галасливою студією сучасного танцю або вокальним гуртком). В таких випадках, рекомендується передбачити відповідну підставу розірвання договору оренди (суборенди) орендарем (суборендарем) в односторонньому порядку.
Ризики випадкової загибелі або пошкодження майна
Зазвичай, у розділі договору (обставини непереборної сили/форс-мажорні обставини), сторони звільняються від відповідальності у зв’язку із діями або подіями, котрі виникли незалежно від волі сторін після укладання договору та настання або ризику загибелі або пошкодження майна, розташованого в приміщенні або біля нього у тому числі за форс-мажорних обставин (гроза, пожежа, потоп, війна, надзвичайні події, тощо).
Поточний і капітальний ремонт
Важливо заздалегідь розподілити, хто і який ремонт здійснює. Причому краще детально описати в договорі, які роботи дозволені для виконання орендарем, а які орендодавцем.
Страхування
У договорі зверніть увагу на те, чи потрібно страхувати об'єкт оренди та яка відповідальність орендаря за заподіяну шкоду під час експлуатації приміщення. Багато орендодавців, наполягають на отриманні копії страхового поліса до укладення договору оренди.
Застереження про істотну зміну обставин
Наявність такого застереження, стала особливо актуальною під час пандемії коронавірусу та війни. В договірній практиці оренди, часто не зазначалась умова, що регулює обставини, які змінюються впродовж дії договору.
А виконувати дії за попереднім договором є неможливим. Водночас орендодавці не є готовими добровільно давати орендарям знижки та орендні канікули.
Охорона і режим користування приміщенням
Не забутьте передбачити Розділ про охорону приміщення, що здається в оренду. Цей Розділ, зазвичай, враховує та визначає, яким чином здійснюється охорона приміщення, а саме: цілодобовий пост охорони, "тривожна кнопка", хто визначається матеріально-відповідальною особою, що забезпечує роботу охорони.
Варто звернути на це увагу, що іноді у договорах оренди бувають обмеження за часом доби або днями для користування приміщенням. Також рекомендується, заздалегідь узгодити з орендодавцем режим можливого використання приміщення і передбачити у договорі оренди (суборенди).
Вивіски
За необхідності передбачте у договорі право на розміщення вивісок (рекламних щитів, стендів) у приміщенні так і зовні будівлі. Особливу властивість даного питання, набуває тоді коли приміщення розташоване в об'єкті культурної спадщини, оскільки в законі передбачено особливе регулювання та обмеження.
Температурні умови
У договорі необхідно, узгодити нормальний температурний режим у приміщенні (18-24 градусів за Цельсієм) та рівень вологості, а також обов'язок орендодавця оперативно усувати протікання даху, пошкодження труб, тощо. Тому що в даних випадках наявна причина (підстава) зниження вами розміру орендної плати. Отже, деталізуємо цей момент в тексті договору оренди нерухомого майна.
Відповідальність
Універсальна порада, для будь-якого договору - переконатися в тому, що договір не накладає на вас непосильних штрафів і санкцій за незначні порушення. Окрім цього, орендарям торговельних приміщень, рекомендується виключити право орендодавця утримувати речі, змінювати замки тощо. Відповідальність для обох сторін повинна бути справедлива, а не так, що в одної сторони 10 штрафів, а в іншої – 0.
Перевірки
У орендодавця не повинно бути прав приходити до вас без попереднього повідомлення або щодня. В договорі, необхідно вказувати про право орендодавця раз на кілька місяців відвідувати приміщення для перевірки задля загалом збалансованого підходу.
Суборенда
Ви можете укладати договір із суборендарем, але тільки за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця. У своєму договорі з орендодавцем ви можете прямо прописати, що орендодавець дає свою згоду на здачу вами приміщення в суборенду.
Віддільні та невіддільні поліпшення
У договорі, зверніть увагу на положення про відокремлювані поліпшення приміщення. Якщо вони зроблені орендарем, то відповідно до закону є його власністю, але орендодавець може передбачити в договорі інше.
Юристи theDoc. (зеДок.) підготували готові шаблони договорів оренди нерухомого майна:
