6 помилок в договорі оренди квартири

21.07.2021 16:15

Помилка №1. Використання конструкції депозиту або страхового депозиту.

Чинне законодавство України передбачає, що за договором оренди орендар платить тільки за той період, за який він користується приміщенням (майном). На практиці часто зустрічається така ситуація, за якою орендар під час підписання договору оренди сплачує орендодавцю депозит, що виступає гарантійним платежем. Депозит вноситься як передоплата і йде в оплату самого останнього місяця оренди. Але договір оренди може бути розірваний заздалегідь, і в такому випадку орендодавець (власник) ризикує цей депозит втратити. Це не означає, що ті завдання для яких призначений депозит можна вирішити якимись іншими інструментами. Просто не рекомендуємо використовувати цю конструкцію в договорах.

Яким чином можна забезпечити функціонал депозиту в договорі? Припустимо, у вас договір оренди квартири укладається на 12 місяців, а щомісячна орендна плата складає 5 000 гривень. Вкажіть в тексті договору, що за перший місяць орендна оплата складе 10 000 гривень, за наступні - по 5 000 гривень. Але якщо договір буде діяти 12 місяців, то орендодавець надасть орендарю знижку в розмірі 50% за перший місяць. І ця знижка (5 000  гривень) піде на сплату останнього місяця. В даному випадку ніякого депозиту в договорі немає, але ті завдання для яких він призначений по суті вирішені і ніхто таку умову вже не оскаржить.

 

Помилка №2. У договорі не прописується порядок відвідування власником (орендодавцем) квартири за період дії договору оренди.

Взагалі ситуація, коли власник (орендодавець) може відвідувати орендарів, які сплачують йому гроші (знімають квартиру) повинна бути категорично неприйнятною. Чому? Тому що квартира (хоч вона і орендована), це елемент приватного життя людей. І втручатися в приватне життя без попередніх повідомлень просто тому, що власнику захотілося перевірити чи належним чином здійснюється прибирання квартири - не можна. Тому в договорі оренди квартири потрібно суворо і чітко прописувати в яких ситуаціях і в який час орендодавець (власник) може відвідувати квартиру.

Наприклад, кожне 25 число місяця з 7 до 8 вечора. Або, наприклад, відвідування може здійснюватися за попереднім повідомленням за 10 днів до моменту відповідного відвідування. Якщо порядок порушується, то можна передбачити штраф. Наприклад, 1 000 гривень за кожне порушення або знижку в розмірі 25% від орендної плати за той місяць, в якому було здійснено порушення. При цьому положення не повинно застосовуватися в разі виникнення землетрусів, потопів, пожеж, космічних вторгнень і т.д.

 

Помилка №3. Неправильно прописується порядок дострокового розірвання договору орендарем.

Коли мешканці хочуть з'їхати, у орендодавця (власника) повинна бути можливість для маневру, тобто у нього має бути певний час для того, щоб знайти нових мешканців та квартира при цьому не простоювала. Відповідно, у договорі оренди прописуємо за який строк потрібно попередньо повідомити власника (орендодавця) для того, щоб договір вважався розірваним. При цьому власники дуже часто потрапляють в таку ситуацію, коли в договорі оренди хоч і прописаний такий порядок, але мешканці просто ставлять їх перед фактом, віддають ключі і кажуть, що за наступний місяць платити не будуть і з'їжджають.

Як підстрахуватися в договорі оренди за таких ситуацій? Ви прописуєте в договорі оренди, що якщо мешканці хочуть розірвати його достроково, то вони при цьому зобов'язані внести плату за той місяць, який буде вважатися останнім при розірванні. І розірвання матиме юридичну силу тільки в тому випадку, якщо вони внесли відповідну плату. Розберемо на прикладі. Припустимо, в договорі оренди такий порядок прописаний і повідомляти власника потрібно за один місяць. Мешканці хочуть повідомити 10 квітня, відповідно, договір буде вважатися розірваним 10 травня, тобто в травні ще буде можливість користуватися приміщенням. І, для того щоб розірвати цей договір, вони повинні внести оплату за травень. Тільки в цьому випадку договір буде вважатися розірваним. Якщо не вносять за травень, то, відповідно, договір продовжує діяти і орендна плата повинна сплачуватись орендарем.

 

Помилка №4. Не фіксується порядок електронного обміну повідомленнями та документацією.

Як і в інтересах власника, так і в інтересах мешканців потрібно прописати, що обмін повідомленнями і документацією можливий по електронній пошті або шляхом направлення повідомлень в месенджер. Тільки потрібно прописати якийсь конкретний месенджер, наприклад, WhatsApp.

Чому це важливо? По-перше, це зручно і, по-друге, це безпечно. Навіщо власнику направляти повідомлення за адресою постійної реєстрації мешканців, якщо за цією адресою повідомлення можуть бути не отримані. Інформація та документи, які направляються в електронному вигляді можуть бути важливими. Це, наприклад, підтвердження комунальних платежів, зміна банківських реквізитів чи направлення повідомлення про розірвання договору. Всі ці документи мають значення, а тому важливо підтвердити, що ви ці документи направили, а інша сторона отримала. Застосування сучасних технологій дозволяє якісно вирішити цю проблему.

 

Помилка №5. Не прописується підсудність розгляд суперечок.

Візьмемо ту ж саму ситуацію, коли мешканці у вас з'їхали, попередньо не повідомили і за останній місяць не заплатили. Куди ви будете подавати позов? За загальним правилом він подається за місцем проживання відповідача. Але, що якщо у вас відповідач (мешканець) зареєстрований за місцем проживання за 1 000 км. від вас. Що вам робити? В цьому випадку шукати там юристів або самому туди їхати. А суд може вимагати від вас якісь оригінали документів, тобто вам доведеться їх надсилати поштою. Це далеко не найкращий варіант. Тому найкраще в договорах оренди прописувати підсудність розгляду спорів за місцем знаходження об'єкта. Так буде справедливо і ніхто особливо з цією умовою сперечатися не буде.

 

Помилка №6. У договорі не прописуються паспортні дані орендаря (мешканця) і не прописується адреса його постійної реєстрації.

Чому ці реквізити важливі? Паспортні дані дозволяють ідентифікувати конкретну людину, в тому числі за допомогою його ІПН. Це може бути важливо під час судового розгляду справи. Постійна реєстрація може бути також важлива для суду. У позовній заяві ви обов'язково вказуєте адресу проживання відповідача (мешканця). І це як раз буде адреса постійної реєстрації. Крім того, за цією адресою спрямовується позовна заява і копії документів, які до неї прикладаються. Якщо ви не знатимете адресу орендаря, то для з’ясування даної інформації юристам знадобиться більше часу.

Завантажуйте потрібний договір коли завгодно, де завгодно та для чого завгодно.

Знайти договір!