6 ошибок в договоре аренды квартиры

Ошибка №1. Использование конструкции депозита или страхового депозита.

Действующее законодательство Украины предусматривает, что по договору аренды арендатор платит только за тот период, за который он пользуется помещением (имуществом). На практике часто встречается такая ситуация, при которой арендатор при подписании договора аренды платит арендодателю депозит, который выступает гарантийным платежом. Депозит вносится в качестве предоплаты и идет в оплату самого последнего месяца аренды. Но договор аренды может быть расторгнут заранее, и в таком случае арендодатель (собственник) рискует этот депозит потерять. Это не означает, что те задачи для которых предназначен депозит можно решить какими-то другими инструментами. Просто не рекомендуем использовать эту конструкцию в договорах.

Каким образом можно обеспечить функционал депозита в договоре? Допустим, у вас договор аренды квартиры заключается на 12 месяцев, а ежемесячная арендная плата составляет 5 000 гривен. Укажите в тексте договора, что за первый месяц арендная оплата составит 10 000 гривен, за последующие - по 5 000 гривен. Но если договор будет действовать 12 месяцев, то арендодатель предоставит арендатору скидку в размере 50% за первый месяц. И эта скидка (5 000 гривен) пойдет на уплату последнего месяца. В данном случае никакого депозита в договоре нет, но те задачи для которых он предназначен по сути решены и никто такое условие уже не обжалует.

 

Ошибка №2. В договоре не прописывается порядок посещения владельцем (арендодателем) квартиры за период действия договора аренды.

Вообще ситуация, когда собственник (арендодатель) может посещать арендаторов, которые платят ему деньги (снимают квартиру) должна быть категорически неприемлемой. Почему? Потому что квартира (хотя она и арендованная), это элемент частной жизни людей. И вмешиваться в частную жизнь без предварительных уведомлений просто потому, что собственнику захотелось проверить должным ли образом осуществляется уборка квартиры - нельзя. Поэтому в договоре аренды квартиры нужно строго и четко прописывать в каких ситуациях и в какое время арендодатель (собственник) может посещать квартиру.

Например, каждое 25 число месяца с 7 до 8 вечера. Или, например, посещение может осуществляться по предварительному уведомлению за 10 дней до момента соответствующего посещения. Если порядок нарушается, то можно предусмотреть штраф. Например, 1000 гривен за каждое нарушение или скидку в размере 25% от арендной платы за тот месяц, в котором было совершено нарушение. При этом положение не должно применяться в случае возникновения землетрясений, потопов, пожаров, космических вторжений и т.д.

 

Ошибка №3. Неправильно прописывается порядок досрочного расторжения договора арендатором.

Когда жители хотят съехать, у арендодателя (собственника) должна быть возможность для маневра, то есть у него должно быть определенное время для того, чтобы найти новых жителей, и квартира при этом не простаивала. Соответственно, в договоре аренды прописываем за какой срок нужно предварительно уведомить собственника (арендодателя) для того, чтобы договор считался расторгнутым. При этом владельцы очень часто попадают в такую ​​ситуацию, когда в договоре аренды хотя и прописан такой порядок, но жители просто ставят их перед фактом, отдают ключи и говорят, что за следующий месяц платить не будут и съезжают.

Как подстраховаться в договоре аренды для таких ситуаций? Вы прописываете в договоре аренды, если жители хотят разорвать его досрочно, то они при этом обязаны внести плату за тот месяц, который будет считаться последним при расторжении. И расторжение имеет юридическую силу только в том случае, если они внесли соответствующую плату. Разберем на примере. Допустим, в договоре аренды такой порядок прописан и сообщать владельцу нужно за один месяц. Жители хотят сообщить 10 апреля, соответственно, договор будет считаться расторгнутым 10 мая, то есть в мае еще будет возможность пользоваться помещением. И, для того чтобы разорвать этот договор, они должны внести оплату за май. Только в этом случае договор будет считаться расторгнутым. Если не вносят за май, то, соответственно, договор продолжает действовать и арендная плата должна выплачиваться арендатором.

 

Ошибка №4. Не фиксируется порядок электронного обмена сообщениями и документацией.

Как и в интересах собственника, так и в интересах жителей нужно прописать, что обмен сообщениями и документацией возможен по электронной почте или путем направления сообщений в мессенджер. Только нужно прописать какой-то конкретный мессенджер, например, WhatsApp.

Почему это важно? Во-первых, это удобно и, во-вторых, это безопасно. Зачем владельцу направлять сообщения по адресу постоянной регистрации жителей, если по этому адресу сообщения могут быть не получены. Информация и документы, которые направляются в электронном виде могут быть важными. Это, например, подтверждение коммунальных платежей, изменение банковских реквизитов или направления уведомления о расторжении договора. Все эти документы имеют значение, а потому важно подтвердить, что вы эти документы направили, а другая сторона получила. Применение современных технологий позволяет качественно решить эту проблему.

 

Ошибка №5. Не прописывается подсудность рассмотрения споров.

Возьмем ту же ситуацию, когда жители у вас съехали, предварительно не уведомили и за последний месяц не заплатили. Куда вы будете подавать иск? По общему правилу он подается по месту жительства ответчика. Но, что если у вас ответчик (житель) зарегистрирован по месту жительства за 1000 км. от вас. Что вам делать? В этом случае искать там юристов или самому туда ехать. А суд может потребовать от вас какие-то оригиналы документов, то есть вам придется их отправлять по почте. Это далеко не лучший вариант. Поэтому лучше в договорах аренды прописывать подсудность рассмотрения споров по месту нахождения объекта. Так будет справедливо, и никто особо с этим условием спорить не будет.

 

Ошибка №6. В договоре не прописываются паспортные данные арендатора (жителя) и не прописывается адрес его постоянной регистрации.

Почему эти реквизиты важны? Паспортные данные позволяют идентифицировать конкретного человека, в том числе с помощью его ИНН. Это может быть важно во время судебного рассмотрения дела. Постоянная регистрация может быть также важна для суда. В исковом заявлении вы обязательно указываете адрес проживания ответчика (жителя). И это как раз будет адрес постоянной регистрации. Кроме того, по этому адресу направляется исковое заявление и копии документов, которые к ней прилагаются. Если вы не будете знать адрес арендатора, то для выяснения данной информации юристам понадобится больше времени.

Загружайте нужный договор когда угодно, где угодно и для чего угодно.

Найти договор!